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律师析画家村房屋买卖：该来的没来原告无资格
http://www.zufang.com 2008年07月09日 08:57:11 中国青年报
近日，画家李玉兰的案件“涛声又起”，李玉兰起诉卖房人索赔“信赖利益损失”的案件，法院再次通知当事人到庭。(农民房买卖典型:北京画家村房屋争夺战坚持不下)然而，我认为，李玉兰的索赔案及买卖房屋合同无效案，都有可商榷之处。
法院“忽略”重要事实，遗漏当事人 在李玉兰的《买卖房协议书》上盖着当地村委会的公章；在该房屋《集体土地建设用地使用证》的“变更登记”栏内，有村委会签注的“马××于2002年7月1日将上房5间厢房3间出售给李玉兰使用”，也盖有村委会的公章。而后李玉兰准备扩建房屋时，村委会为李玉兰签发了《施工许可证》。这些重要事实说明，此项房屋买卖是三方共同完成的，不是两方完成的。村委会参与的法律后果是：李玉兰买下卖房人的房屋，卖房人在卖房的同时向村委会交回了土地，村委会同时又将该土地交给了李玉兰使用。 但法院对村委会参与了房屋买卖这一关键事实及其法律后果“忽略不计”，违背了基本事实。 同时，由于村委会是集体土地所有权人的代表者，应属于我国《民事诉讼法》的规定“有独立请求权”的第三人，法院应当通知村委会参加诉讼，但法院没有通知，显然遗漏了“村委会”这一重要当事人。依据法律规定，因遗漏当事人，法院所作的判决最终应当被撤销。 卖房人不具有原告资格 本案的首要问题是原告的资格问题，而非买卖合同的效力问题。 按照我国《民事诉讼法》的规定：原告必须是与本案“有直接利害关系”的人，否则就不具有原告资格。 由于卖房人只有地上房屋的所有权，没有土地所有权(处分权)，卖房人在卖房的同时，已向村委会交回了土地使用权，与村委会解除了土地使用关系，村委会同时又与李玉兰建立了新的土地使用关系。所以卖房人已与这块土地没有法律上的“利害关系”了。 对于房屋，卖房人按当时行情已拿走了超值的房款，其利益未因卖房受到损害。所以卖房人与这个房屋也没有法律上的“利害关系”了。 上述二点足以证明卖房人已不具有原告资格，法院应当驳回卖房人的起诉，而不应当作出实体判决。 “财产”应当返还给谁 我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。”这里明确规定是返还给“受损失的一方”，而不(一定)是返还给合同的对方。 如果买卖双方未经村委会同意，名义上是买卖房屋，实际上是(私自)买卖集体土地，以致合同无效，那么卖房人已取得了“对价”，得到了超值的房款，其利益没有受到损害，不是“受损失的一方”。而卖房人私自卖出了土地，村集体才是受害者，才是“受损失的一方”。所以，如果法院判决返还，应当判决向村委会返还土地，而不是向卖房人返还房屋(和土地)。至于房屋，应当由村委会依据有关规定处理，这与卖房人已没有关系。 正是由于法院以往在确定被返还主体上的错误，才使得有人利用这一司法上的“空子”，频频悔约，主动起诉，又能屡屡得手。 卖房人无权要求收回房屋 依据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第九条规定，“村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的，其原宅基地由本村集体经济组织收回，宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除；也可经乡人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。”。据此规定，卖房人马先生早已无权要求收回房屋，不具有原告资格，不仅法院受理起诉是错误的，判决向他返还房屋及土地更是错误的。 判决违反民法最高基本原则 按照法院判案适用法律的基本准则，如果依照法律的具体规定判决看似合理，但判决结果违反法律的基本原则时，则不再适用具体规定，而应适用法律的基本原则，作出裁定，驳回卖房人的起诉。 第一，法院支持卖房人恶意反悔，使其通过破坏社会信用有利可图，既违反民意，也了违反法律的诚实信用原则。 第二，这些艺术家的房屋，早已不是当初买来时单纯居住性的房屋，已被艺术家们改造成了“画家村”的各个“生产车间”(含“职工宿舍”)，已是具有特定意义的生产资料，是“画家村”这张“艺术名片”的组成部分，是“画家村”存在和发展的基础。这些房屋的性质已被特定化，已属法律上的“特定物”，不是买房时的“种类物”了。 同时，房屋现在的价值，不是卖房人创造的，是画家们“辛勤培育”的结果，卖房人对此并没有任何贡献。 如果这样一一返还，“中国宋庄画家村”这张在国内国际声名远扬、无可替代、价值无可估量的“艺术名片”，必将被卖房人的反悔和法院的判决撕得粉碎，分文不值。这不论是对买房人，还是对社会整体利益都是巨大的损害，都是极不公平的。 本案不属法院民事案件受理范围 引起此类案件合同无效最大的疑惑是“村委会无权批准买房人使用农村土地”，其实这是对农村集体土地的管理程序和主管机关分工的误解。 依据法律规定，农村集体土地的使用权，其批准程序首先是要经过村委会同意，然后再上报当地政府土地行政管理机关审批。即使村委会越权管理土地，没有上报审批，所产生的也是一个新的土地行政管理关系，不是民事法律关系，其法律后果也仅发生在国家土地行政管理机关与村委会和买房人之间，与卖房人已没有任何关系。因此，本案不属于法院民事案件受理范围，这一问题也就不能作为认定房屋买卖合同无效的理由。 依据法律规定，法院审理案件时，如发现与该案关联产生的需要纠正的违法行为，又不属于该案的诉讼请求和审理范围时，法院应当驳回卖房人的起诉，并向有关部门发出《司法建议书》，建议启动土地行政管理程序去处理，不能越俎代庖，以确认合同无效，向卖房人返还房屋的方式解决。 画家使用农村土地不存在实体违法 其实，有关法规的本质是限制城镇居民购买农村房屋单纯居住，并不限制城镇居民利用农村土地发展当地经济。 然而，另一个重要事实，也是被法院审理此案时忽略的事实是，2004年宋庄镇已被北京市政府批准为北京市十个“文化创意产业园区”之一。即宋庄镇内的村委会允许画家们使用其土地，已符合《土地管理法》第59条规定的：“应当符合乡(镇)土地利用总体规划”的情况，只是村委会没有上报审批，上级土地管理机关又管理缺位，未进行有效的行政管理而已。但这仅是程序上的欠缺，不是实体上的违法。 总之，此类案件已与卖房人无涉，并不涉及房屋买卖合同的效力问题，而是土地行政管理问题。因此，法院不应当受理卖房人的起诉，现法院以确认买卖合同无效纠正农村土地管理不规范的做法，超越了法院主管的范围。(张万臣 作者系北京市汉衡律师事务所律师)
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